最近、私の周りでもマンションコンサルティングに関して裁判沙汰の話を聞くようになった。
大規模修繕工事の際、談合をしたり。業者からバックを取ったり、メーカーから手数料を請求したり。その為、工事金額が割高になっていつと言う噂を耳にすることがある。
また、途中でコンサルが自分の思うようにならないと言って、コンサル業務を投げ出したり、管理組合が認めていない設計結果に設計料をせいきゅうしたりとか。
私の立場からは考えられない状況になっている。
おそらくこのような状況は、広島管内だけではなく、全国的に問題が広がっているものと想像される。
そのため、国土交通省も別紙のような通達を業界に出さざるを得なくなったのであろう。
マンションの管理組合の役員の皆様も、大規模修繕のコンサルの決定には注意していただきたい。ぜひ管理会社のコンサルは止めていただきたい。２０％近いバックを当然のように抜かれることになります。
（文／一級建築士 増田 五雄）
毎年、私共広島建物診断共同組合では海外研修を恒例としている。今年は、２度目のバンコクに行ってきた。
バンコクまで足を延ばすと、中華圏の影響はなくなり、エキゾチックな異国の雰囲気を味わうことができる。
やはり、アジア圏の元気の良さは感じることができる。
人の動き、バイク、車、高層ビル群など。
もちろん、世界遺産にもなっている歴史的な遺跡、建造物も素晴らしいものがある。
さて、今年はどこに行くかまだ決まってはいない。
（文／一級建築士 増田 五雄）
これまで数多くの建物診断実績を踏まえ、管理組合側の立場に立った調査から修繕計画、施工監理までお手伝いが可能です。当組合では、分譲マンションだけではなく、テナントビルや賃貸マンションなども含め全ての建物オーナー様にご要請に応じたコンサルティングを行います。
マンションやビルなどの建物、設備を長期的にわたり、適切に維持保全を行うための基礎になるものが建物劣化診断です。総合的で、かつ客観的な調査・診断は建物の良好な維持管理の基本であり、欠かすことのできないものです。広島建物診断協同組合の建物劣化診断の進め方は、次のようなプロセスになっています。
相談
居住する建物に不具合が起こったら、まず当協同組合に相談してみてください。経験豊富な技術者が提起される問題について的確に判断して、対処する方法をお示しします。
契約
お客様と綿密な打ち合せを行い、必要であれば費用の見積もりも添えて契約を締結します。契約後、迅速に調査・診断を進めてまいります。
事前調査
管理組合に保存されている管理規約、総会議案書・議事録、設計図、施工図、修繕履歴、設備点検記録書などをチェックして、マンションの履歴と現状を把握し、調査や大規模修繕に対処する方法の参考資料にします。
アンケート配布回収・集計
マンションの現状把握や期待する将来像などの全入居者の意識をアンケートで応えてもらいます。マンションに居住する方が最も良くそのマンションを知っているからで、当協同組合では本格的な調査のポイントや改修設計方針を決定するための最も重要な調査のひとつと位置付けています。
調査方法検討会
事前調査、アンケート結果に基づき、具体的な調査の方法について当協同組合にて検討会を開催します。
現地調査
当協同組合に所属する建築、構造、設備、塗装、防水、積算などの技術者がプロジェクトチームをつくり、一斉に共用部分の現状調査および共用部分に関係する専有部分の状態をチェックします。建築に関係するあらゆる専門家が、それぞれ遺漏のないよう時間をかけ、場合によっては数度の現地調査を行います。
分析・検討
現地調査を行った各部門から、それぞれ専門の立場で報告書を提出します。
劣化診断検討会
その報告書を基に当協同組合の調査参加者全員で検討会を開き、各部分の現状と問題点をディスカッションし、対象マンションの実像を浮き上がらせます。
報告書の作成
参加組合員全員の意見が合致したところで、プロジェクトチーフが調査・診断報告書を作成します。報告書は平易な文章で、できるだけビジュアル的な形でまとめられます。報告書の内容は、対象マンションと管理組合の依頼方法によって若干変わる場合がありますが、大略以下の内容になっています。
報告書の説明
作成された調査・診断報告書は、依頼者である管理組合に提供されるとともに、特に重要な部分をダイジェストして居住者に配布します。さらに報告会を開き、プロジェクトチーフが調査結果の詳細を説明し理解を求めるようにします。
ここまでのプロセスで建物劣化診断は終了です。
通常は、この診断の結果を基に大規模修繕工事や長期修繕計画をすすめることになります。
あなたの建物は安全ですか？ 安全点検や劣化診断は行っていますか？ 下記のようなことが気になるようになったら、そろそろ建物劣化診断が必要な時期です。
建物にはそれぞれ個性があります。また、経年に伴い状態が変化していきます。したがって、大規模修繕工事の内容を決めたり、長期修繕計画を検討する場合には、その前に建物・設備の状態を客観的に判断する、『建物劣化診断』が必要となります。大規模修繕工事を行うにあたっては適切な実施時期や工事内容を確定する重要な基礎資料となります。
当協同組合では、大規模修繕工事の成功につながる管理組合・ビルオーナーの立場に立った適切な診断を行っております。お気軽にご相談ください。
マンションやビルなどの建物における大規模修繕工事は、単なる外壁のお化粧直しではありません。快適な住環境のために建物を健全な状態に戻し、財産価値を低下させないための工事です。
広島建物診断協同組合では、大規模修繕工事の設計・監理をお手伝いしております。プロセスは次のようになっています。
改修設計立案・概算工事費算出
調査診断結果を踏まえ仕様案、概算工事金額書等からなる改修工事基本計画を見直し、管理組合が改修工事実施計画を策定するにあたり、その立案に携わります。
改修設計図書の作成・説明・承認
決定した改修工事実施計画に基づき、工事内容、仕様など工事見積もりを得るのに必要な要領書（工事仕様書、見積内訳書など）を見直し、作成します。
見積参加会社の選定、仕様書などの現場説明
見積参加会社の選定は管理組合が行いますが、当協同組合は監理者として、見積参加業者のリストアップ、書類選考などの助言、資料などの作成を行います。
当協同組合が中心となり、仕様内容、工事範囲・項目、見積範囲、現場の状況などを説明し、見積参加会社が同一条件で見積もりできるようにします。また、見積期間中の質疑応答も当協同組合が対応します。
工事見積書の検討、工事施工会社の決定
見積参加会社から提出された見積書について、比較表を作成し、内容を検討のうえ、適切な分析を加え、その資料を管理組合に提出します。
管理組合が工事発注先を決定するために必要な助言、工事施工会社の資料の収集などを当協同組合で行います。管理組合で工事施工会社を決定した後、発注決定通知書を管理組合から決定会社へ提示します。
施工計画、工程計画、居住者対策計画の確認
工事請負契約の締結（立会）
工事施工会社から提出された工事請負契約書の内容を当協同組合にてチェックし、管理組合と工事施工会社との協議について助言します。また、当協同組合は契約締結に立ち会い、監理者として契約書に署名、捺印します。
居住者への工事説明会開催
工事についての詳細な各種計画が決まり、工事請負契約が締結された後に、管理組合はそれらの内容についての説明会を開催します。
具体的な工事内容の説明、工事中の注意事項、質疑応答などは当協同組合および工事施工会社が対応いたします。
修繕工事施工（工程検査、中間検査、竣工検査）
完成引渡
当協同組合は監理者として、工事施工会社が作成する工事記録、工事完了届出書、保証書などの各種書類を確認し、工事監理報告書とともに管理組合に提出、承認を得ます。
定期検査（１年・３年・５年）
当協同組合は監理者として、竣工後１年、３年、５年の定期点検を管理組合、工事施工会社の３者と行い、確実な施工アフター点検を行います。
ここまでのプロセスで今回の大規模修繕工事は完了ですが、今後の長期修繕計画の見直しを行い、次回の大規模修繕工事のはじまりともいえます。
当協同組合では、大規模修繕工事の成功につながる管理組合・ビルオーナーの立場に立った適切なコンサルティングを行っております。お気軽にご相談ください。
管理会社のお仕着せではなく、
あなたの建物の実情にあった長期修繕計画はありますか？
長期修繕計画は、長期間にわたって建物の維持、管理を実施していくうえで、管理費、修繕積立金が適正かどうか、いつ何の修繕工事をすれば良いのかなど、その判断基準になる大切なツールのひとつです。自分たちの建物の状況を理解し、独自に立てられた計画こそ長期修繕計画と言えるものです。
周期表の策定
劣化状況を勘案し、建物を構成する部材を工種ごとに分けて、いつごろに工事を行ったら良いかを考えます。
修繕周期費用
周期表にのっとり、修繕費用を算出します。
計画修繕費と積立金の対比
計画修繕費累計と積立金累計の関係をグラフにして積立金の過不足の診断をします。
長期修繕計画の必要性
マンションは、生活スタイルや意見の異なる人々が集まって生活する、区分所有者の建物です。そのため建物・設備の共用部分や敷地、付属施設などの維持管理を法律上区分所有者全員の責任で行うことが決められています。しかし、実際の管理運営には複雑な問題があり、維持管理を難しいものとしています。
こうした結果、目に見える傷みが現れるまで放置され、適切な修繕時期を逃すことになり、結果的に高い修繕費となったり、人身事故につながる恐れさえ出てきます。このような状態が続くとマンション全体がスラム化し、建物の美観や機能の上でも支障をきたし、資産価値の低下につながります。
そのため、建物の１０年、２０年先を見通し、どのような修繕項目があり、その修繕時期はいつ頃が良いのか、修繕費がいくらかかるのか、１戸あたりどの程度の修繕積立金を積み立てておくのか知っておく必要があります。そのためには、それぞれのマンションに応じた計画が必要となりますが、それが「長期修繕計画」です。
【マンション建物維持保全年表】
また、「長期修繕計画」の策定は、建設省の管理規約の標準モデルである「標準管理規約」においても、平成９年２月の通達により管理組合の業務として位置付けられ、社会的にも財産価値の維持や快適なマンションライフを送る上でも重要なものとなっています。
当協同組合では、大規模修繕工事の成功につながる管理組合・ビルオーナーの立場に立った適切な長期修繕計画を作成いたします。お気軽にご相談ください。
賃貸マンションを長く高入居率に保ち、資産価値の高い物件として維持するためには、計画的な修繕を確実に行い、時代のニーズに適合させるように改良を実施していくことが必要になります。特に賃貸マンションの場合、目先の収支にとらわれ、計画的な修繕は後回しになり、何か事故がおきてから行う、事後保全になりがちな傾向があります。しかし、建物の維持保全を行う上で、事後保全より、予防保全の方がライフサイクルコストの面で比較するとより効率が高いと言われています。建物が古びて入居率が下がる前に適時修繕を行うことは、建物のためにも良いですし、入居率のアップにもつながると考えます。
【賃貸マンションのでの大規模修繕工事の流れ】
ステージ１ 建物診断（建物の現状を調べる）
ステージ２ 基本計画（どのような大規模修繕を実施するかを考える）
劣化診断に基づき工事範囲、工事仕様を立案し修繕工事の基本計画を立案して概算費用を算出します。
主な業務内容：
ステージ３ 長期修繕計画・収支計画・資金計画の検討
基本計画に基づき今後の収支予測の作成や長期修繕計画の作成、見直しを行い、予算調整をします。
主な検討内容：
資金計画：
ステージ４ 詳細設計（工事の際のバイブルを作ります）
詳細設計とは、材料、工法、寸法などを具体的に決定して行く作業です。施工会社選定の際に比較検討が可能となる見積書をとるため、また工事を円滑に進めるためにも、きちんとした設計図書の作成が重要です。
成果品は下記のようになります。
※精算項目
設計段階では数量が確定できない項目については工事完了後に調整し支払います。例えば、ひび割れの長さ、鉄筋露出の箇所数、タイルの浮きの枚数については建物全体について現時点で正確に把握することは不可能です。見積依頼時には、現地調査時に判定可能な箇所を精密に調査し、全体の面積に掛けて算出した値で契約し、工事実施時に足場を組んだ時点で、詳細な数量を算出し、工事費を増減していくことが必要になります。大規模修繕工事ではとても重要な項目ですので、あいまいにしておくことは得策ではありません。
ステージ５ 見積依頼・工事請負業者内定
ステージ６ 工事請負契約
工事請負契約：工事施工会社と請負契約を締結します。
工事請負契約書には見積り書、仕様書、質疑応答書、設計図面、工事請負約款などをとじ込み製本します。
ステージ７ 入居者・近隣への工事説明会の開催（工事のお知らせ）
工事期間中は入居者の方の生活に不便が生じます。また、近隣にも迷惑がかかることもありますので、きめこまやかな対策を事前にとっておく必要があります。工事の内容によっては入居者の室内へ立ち入らないと工事ができない場合があります。工事中に生じる状況を想定して、入居者へ事前に説明しておくことが重要なことです。
考えられる工事中の生活への影響：
ステージ８ 大規模修繕工事の実施
工事中はオーナー、施工会社、工事監理者などが協力しあい工事をすすめて行くことが必要になります。工事の開始時は１週間に１回程度、工事が軌道に乗ってきたら２週間～３週間に１回程度は定例会議を開催して下記のような問題について解決して行きます。また、工事監理者は工事が仕様書に則り行われているかなどを定期的に（１週間に１回～２回程度の重点管理）検査し、不良個所があれば工事会社に是正指示をします。
工事中の主な問題：
工事が完了したら、竣工検査を実施して不具合などが確認された場合は直ちにその旨を施工会社に報告して、不具合箇所を是正させます。
工事が終了すると、工事の際に使った材料、補修箇所の図面、色番号、工事中の記録写真をまとめた竣工図書を受け取ります。今後の建物の維持管理に重要な書類になりますので大切に保管することが必要です。
設備配管の劣化は管の孔食による漏水、給排水量の減少、赤水・青水などによって発見されることが多いのが現実ですが、手遅れにならないよう早い時期に配管の診断により劣化現象を把握して、管の耐久寿命をのばすための的確な対策を取ることが大切です。
などの問題は、当組合にご相談ください。
まずは、実際に配管が劣化しているのかいないのか、また、そもそも劣化する配管なのか、など客観的に調査を行い、改修の必要性の検証・診断、必要な延命工法の提案をいたします。
現在の給水方式
建築時の条例適合により、現在は下記の方法で各戸へ上水が給水されています。
▲現在の給水システム（改良前）
問題点
上記の給水方法には、さまざまな問題があります。
改良後の給水方式
２個の水槽（受水槽と高架水槽）を廃止し、広島市給水本管に直結し、各戸に上水を供給する方法をお薦めしております。
▲改良後の給水システム
改良後のメリット
ここで紹介した方法は一例です。
当組合では、個々の建物の実情にあった提案を行っております。お困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。
正に憂国の時です。建築士の我々にとって、複雑な想いが致します。１９８１年（昭和５６年）以降の建物は、新耐震基準の設計になっており、地震国日本の建築構造学は世界でも有数の高い水準にあります。内容を解り易く言えば「人を殺すな。」をテーマに、ある一定の基準以上の建物は建物の壊れ方まで考えています。その性能を保持させるべき基準を改ざんする事は、単なる建築基準法違反を超越したものと考えます。これは一部の問題で通常の建築士にまで不名誉が波及しない事を切に願っております。
ここで一言申し上げておきたいのが、良い構造設計というのは、断面が大きく、鉄筋がたくさんはいっているのが、いい設計というのではありません。地震・暴風時に力がスムーズに流れるのがいい設計です。左～右へ、右～左へ、上～下へ。バランスのいい力の流れ方は、各部材が同じだけ抵抗をしてくれる事を意味します。単なる１ヵ所の部材を大きな断面にする事は逆に不利になる事もあります、そんな時は過剰設計と言ったりする事があります。力持ちの人程（抵抗力のある部材の意）、力を負担するので、偏った抵抗になり、耐え切れず破壊する時は弱い部材が破壊します。
隣り合う部材が１＋１（ほぼ同様の抵抗力の場合）の場合２になったりしますが、１．５＋０．５（部材に差異がある場合）の場合は必ず２の抵抗力に到達しません。ゆえに、均等にバランス良く、抵抗する部材の大きさを決定する事がとても良いのです。もちろん今回の事件は論外ですが。そこに構造設計者の能力の違いが出てくると思います。はっきりいって能力の差異は生じると思います。どの世界でも大小ある事だと思います。しかし、今回は改ざん詐称な訳ですから、それ以外の問題です。
しかし、今回の改ざん事件は社会問題になりました。今回良くも悪くも、世間に建築構造の事を知って頂く、いい機会であると考えます。
建物は木造（Ｗ造）、鉄骨造（Ｓ造）、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）とあります。どれが「優」か、どれが「劣」とかではありません。わかり易い例を挙げると、昔、学校の校舎は殆ど、木造でできていました。これは鉄筋コンクリート造が、まだ普及していなかった為ですが、今、木の特質を活かして、木造で校舎を造ったりすると、コストが非常に高くなります。スパンの大きいものは材料の特質を活かした、鉄筋コンクリート造、鉄骨造がとても有利であるなど、適材適所という事です。
一応、建築構造の考え方を簡単に申し上げたつもりですが、別の言い方で「耐震構造」という言葉が波及してます。他に「免震構造」とか「制震構造」とかいう言葉もお聞きた事があると思います。これもどれが「優」で、どれが「劣」かではありません。
「免震構造」は、地震の揺れを基礎から上部構造に伝えにくい構造の事です。現段階では費用がかかるかもしれませんが、ある程度の規模以上になるとスケールメリットが出てコストが高くならず、「免震構造」を採用できる事が可能になったりします。
地上６０ｍ以上の建物を建築基準法で超高層建物と呼んでいます。「制震構造」はこの超高層建物に採用されます。字の如く震を制御するという意です。災害時、外力をコンピューター制御に依り察知し、建物の重心をその外力に適応させて災害を切り抜けるというものです。
現行の建築基準法は中地震（気象庁震度階の震度５強程度）と大地震（気象庁震度階の震度６強～７程度）に分けて必要な耐震性能を定めています。中地震に対して要求される耐震性能は建物に破壊を生じさせない事です。また大地震に対して要求される耐震性能は、建物に部分的な破壊が生じても建物を倒壊させないという事です。
前述もしましたが、建物の倒壊から人命を保護する事を大目的としています。一部の人の行動が大変な社会問題を引き起こしていますが、当たり前の設計をして当たり前の施工をしておれば、当たり前の安全と安心が得られます。
もし、不安があれば、構造計算書をチェックする事も可能です。期間は２週間～４週間、費用は１住戸当たり１万円位が目安になると思います。もちろん建物の形状、難易度に依り、差異は出てきますのであくまでも目安です。
再発防止として、設計者と施工者とを分離し、責任の分担を明確にしたり、チェック機能の改善が必要不可欠になると思います。どちらにしても建築士の一人として、今回の事を氷山の一角と思いたくないです。今後も地震国日本を担える様に貢献していきたいと皆で共感し、実行していきたいものです。
当組合では、個々の建物の実情にあった提案を行っております。お困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。
アスベスト（石綿）は天然の繊維性鉱物で、加工しやすく吸音や、吸着性・引っ張り強度に優れているため、電気絶縁性・耐火性・断熱性も利点を生かす分野で使用されてきました。
世界保健機構の評価基準によると、１０ｆ/Ｌ（大気１リットル中に繊維が１０本）までは、危険度はきわめて小さいとされます。しかしアスベストは目に見えない大きさで簡単に飛散し、肺に吸入されても石綿繊維は分散されません。工場での労働や建物の解体工事など、ある特定の条件下で、長期間アスベスト吸入暴露を受けた場合、人にじん肺や悪性中皮腫などの健康被害を生じさせると言われています。
現在アスベストの使用は禁止されていますが、これまでの建築物などに使用されていた経緯があります。よって、適切な判断と除去を行う必要があります。
まずは、『アスベストかどうか』調べることが大切です。
対象の建物にアスベストが使用されているかどうか、まずは診断します。
設計図書などにアスベストが使用されている事が記載されている場合もありますが、記載されていなくても、使用されている可能性があります。現場確認・資料採取による石綿等の定性・定量分析を行っております。
最も心配な「吹き付けアスベスト」について、剥離や垂れ下がり、アスベストの落下など「飛散」につながる危険性がないかどうか調査します。
危険な箇所の検体を採取して、詳しく調査します。現場にて危険箇所の資料を採取し、位相差顕微鏡・Ｘ線回析装置を用いて石綿等の定性・定量分析を行います。検査結果は報告書にてご報告いたします。
※こちらの検査では、まず定性分析にて石綿含有の有無の確認を行い、石綿含有の確認をされた場合、定量分析にて含有量の分析を行います。