大規模修繕工事
マンションやビルなどの建物における大規模修繕工事は、単なる外壁のお化粧直しではありません。快適な住環境のために建物を健全な状態に戻し、財産価値を低下させないための工事です。
広島建物診断協同組合では、大規模修繕工事の設計・監理をお手伝いしております。プロセスは次のようになっています。
改修設計立案・概算工事費算出
調査診断結果を踏まえ仕様案、概算工事金額書等からなる改修工事基本計画を見直し、管理組合が改修工事実施計画を策定するにあたり、その立案に携わります。
改修設計図書の作成・説明・承認
決定した改修工事実施計画に基づき、工事内容、仕様など工事見積もりを得るのに必要な要領書（工事仕様書、見積内訳書など）を見直し、作成します。
見積参加会社の選定、仕様書などの現場説明
見積参加会社の選定は管理組合が行いますが、当協同組合は監理者として、見積参加業者のリストアップ、書類選考などの助言、資料などの作成を行います。
当協同組合が中心となり、仕様内容、工事範囲・項目、見積範囲、現場の状況などを説明し、見積参加会社が同一条件で見積もりできるようにします。また、見積期間中の質疑応答も当協同組合が対応します。
工事見積書の検討、工事施工会社の決定
見積参加会社から提出された見積書について、比較表を作成し、内容を検討のうえ、適切な分析を加え、その資料を管理組合に提出します。
管理組合が工事発注先を決定するために必要な助言、工事施工会社の資料の収集などを当協同組合で行います。管理組合で工事施工会社を決定した後、発注決定通知書を管理組合から決定会社へ提示します。
施工計画、工程計画、居住者対策計画の確認
- 仮設計画：
工事施工会社から提出された仮設計画（現場事務所、休憩所、便所、資材置き場、工事車両、足場仮設、養生など）を、管理組合の要望を取り入れながら当協同組合にて検討・確認し、管理組合に提示、承認を得ます。 - 施工計画：
工事施工会社から提出された施工計画（施工方法、色彩計画、使用材料計画など）を仕様書に当協同組合にて基づき検討・確認し、管理組合に提示、承認を得ます。 - 工事工程計画：
工事に係わるアクシデント、天候事情などによる工程の延びなどを考慮し、かつ経費の削減を考え合わせた工程計画を工事施工会社に作成させ、当協同組合にて確認し、管理組合に提示、承認を得ます。 - 居住者対策計画：
居住者などに対する安全対策、環境保全対策を工事施工会社から提出させ、当協同組合にて確認し、管理組合に提示、承認を得ます。また、工事中の広報活動についても、工事施工会社の広報計画を当協同組合にて検討・確認し、管理組合に提示、承認を得ます。これらの内容については、居住者側に的確に伝えるよう工事施工会社に指示します。
工事請負契約の締結（立会）
工事施工会社から提出された工事請負契約書の内容を当協同組合にてチェックし、管理組合と工事施工会社との協議について助言します。また、当協同組合は契約締結に立ち会い、監理者として契約書に署名、捺印します。
居住者への工事説明会開催
工事についての詳細な各種計画が決まり、工事請負契約が締結された後に、管理組合はそれらの内容についての説明会を開催します。
具体的な工事内容の説明、工事中の注意事項、質疑応答などは当協同組合および工事施工会社が対応いたします。
修繕工事施工（工程検査、中間検査、竣工検査）
- 着工：
管理組合、施工会社、監理者（当協同組合）の３者が出席し、工事の最終打ち合わせを行います。それを受け工事施工会社による近隣挨拶、着工式を終え、工事に着工します。 - 現場工程会議（毎週１回実施）：
管理組合、工事施工会社、監理者（当協同組合）の３者が出席し、工事の進捗状況、工事内容、作業日報、次週予定、居住者からの苦情、要望などの工事報告を施工会社から提出させ、それらの検討をし、必要なものについては対処し、その結果を管理組合に当協同組合から監理報告書として報告します。また、居住者の安全対策、工事に関する広報の手段などについても助言します。 - 工程検査：
施工計画に沿って各種工事が実施されているかどうかチェックを各工程ごとに行い、必要事項については工事施工会社に適切な指示を与え、対処させます。その結果を確認し、監理報告書として管理組合へ提出します。 - 中間検査：
全工事工程の中間時点（例えば下地補修工事終了時など）に管理組合の立ち会いを求めて前項と同様の内容について検査を行います。 - 竣工検査：
当協同組合は監理者として、竣工状態が決定仕様に沿ったものであるかどうか、手直し部分があるかどうかをチェックし、必要事項については適切な指示を工事施工会社に行います。また、管理組合から解決すべき問題の提示があった場合、すみやかに対処します。
完成引渡
当協同組合は監理者として、工事施工会社が作成する工事記録、工事完了届出書、保証書などの各種書類を確認し、工事監理報告書とともに管理組合に提出、承認を得ます。
定期検査（１年・３年・５年）
当協同組合は監理者として、竣工後１年、３年、５年の定期点検を管理組合、工事施工会社の３者と行い、確実な施工アフター点検を行います。
ここまでのプロセスで今回の大規模修繕工事は完了ですが、今後の長期修繕計画の見直しを行い、次回の大規模修繕工事のはじまりともいえます。
こんなことでお悩み、お困りではありませんか？
- 修繕工事を行うので、設計図と工事仕様書を作成したい。
- 施工会社を選定したいが、どのように行ったらよいかわからない。
- 業者の工事見積の金額の妥当性と内容を検討したい。
- 手抜き工事がないように工事監理をしてほしい。
- 将来に備えて、長期修繕計画を作成しておきたい。
- 大規模修繕工事に備えて、一時金が発生しないように修繕積立金の金額を検討したい。
当協同組合では、大規模修繕工事の成功につながる管理組合・ビルオーナーの立場に立った適切なコンサルティングを行っております。お気軽にご相談ください。